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　　高端旅游地產(chǎn)項(xiàng)目布局三線城市，泰州華僑城項(xiàng)目近年連續(xù)虧損，總投資25億轉(zhuǎn)讓評(píng)估價(jià)值僅5196萬(wàn)。

　　4月12日，華僑城公告顯示，擬將泰州華僑城有限公司(以下簡(jiǎn)稱泰州華僑城)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給大股東華僑城集團(tuán)公司的全資子公司華僑城華東投資有限公司。該項(xiàng)目總投資達(dá)25億元，如今受讓方支付現(xiàn)金對(duì)價(jià)僅為5196.49萬(wàn)元。交易完成后，上市公司華僑城不再持有泰州華僑城股權(quán)。

　　記者近日走訪看到，泰州華僑城旗下的高檔住宅區(qū)內(nèi)沒(méi)什么人，多處底商關(guān)門歇業(yè)，客流量周末方有所回升，而停車場(chǎng)至今仍長(zhǎng)著荒草。

　　多家底商待租，停車場(chǎng)長(zhǎng)草

　　根據(jù)官網(wǎng)介紹，泰州華僑城總投資25億元，地處國(guó)家5A景區(qū)——江蘇省溱湖旅游景區(qū)內(nèi)，規(guī)劃用地3000畝，內(nèi)部有溫泉、高爾夫球場(chǎng)、高檔酒店、商業(yè)街、別墅等眾多項(xiàng)目，2010年開(kāi)業(yè)。該項(xiàng)目被稱是華僑城在全國(guó)縣級(jí)城市布點(diǎn)的第一個(gè)旅游+地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　華僑城創(chuàng)立于改革開(kāi)放后的深圳，其代表性品牌為“錦繡中華”、“世界之窗”、“歡樂(lè)谷”等。進(jìn)入21世紀(jì)，華僑城開(kāi)始向全國(guó)范圍布局，模式為旅游+地產(chǎn)，亦即依托旅游資源而建，融旅游、度假、居住功能為一體的綜合體，泰州華僑城即為其中代表。

　　4月14日，記者來(lái)到泰州華僑城，看到商業(yè)街沒(méi)什么人。項(xiàng)目入口不遠(yuǎn)的停車場(chǎng)面積較大，但至今仍是坑洼的泥土地面，野草叢生。

　　記者隨后來(lái)到華僑城的溱湖酒店，大堂和前臺(tái)并無(wú)服務(wù)人員。大堂內(nèi)一則公告顯示，因酒店經(jīng)營(yíng)需要，溱湖酒店前臺(tái)現(xiàn)暫停使用，客人需前往對(duì)面的奧思廷酒店辦理入住和退房事宜。一位工作人員稱，由于溱湖酒店客人較少，所以撤掉了前臺(tái)。

　　4月13日，記者走訪華僑城純水岸內(nèi)多個(gè)別墅區(qū)看到，幾乎所有別墅的大門與車庫(kù)都開(kāi)著，未見(jiàn)有人居住的跡象。

　　現(xiàn)場(chǎng)的施工工人說(shuō)，這些房子五年前都賣完了，當(dāng)時(shí)一萬(wàn)多塊錢。房天下信息顯示，華僑城純水岸項(xiàng)目2012年6月開(kāi)盤，去年11月底之前為12400-15100元/平米之間，高于泰州市區(qū)房?jī)r(jià)，去年底顯示為7100元/平米左右，低于泰州市區(qū)。

　　商業(yè)街的入口處，多家底商處于待租狀態(tài)。商業(yè)街一位工作人員稱，這里已有四五年沒(méi)有新商戶了。附近店內(nèi)工作人員稱，之前他所在的地方有人開(kāi)超市，就是看中了這里的招商優(yōu)惠政策：“前三年免租金”，但因?yàn)榭土髁可�，第四年就關(guān)店了。

　　“這里人確實(shí)不多，周末時(shí)候每天銷售額有三四千元，五一、國(guó)慶最多能過(guò)萬(wàn)，但平時(shí)每天也就一兩千元�！鄙虡I(yè)街入口處一家超市工作人員說(shuō)，平時(shí)她一個(gè)人在這里照看著就夠了。

　　“是我們沒(méi)有進(jìn)行大規(guī)模推廣。”泰州華僑城負(fù)責(zé)招商的一位人士稱，這里一平米(租金)只要一塊錢，三年一簽，比較便宜。

　　每年虧損近2億成“特困企業(yè)”

　　目前，泰州華僑城未公布其客流等方面數(shù)據(jù)。但從公告數(shù)據(jù)來(lái)看，泰州華僑城近年來(lái)營(yíng)業(yè)收入大幅下滑。

　　公告顯示，泰州華僑城2014年?duì)I收9108.73萬(wàn)元，2015年降至5998萬(wàn)元，2016年為5999萬(wàn)元，兩年間下滑了34%。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)報(bào)道，泰州華僑城曾預(yù)計(jì)8年內(nèi)可回收投資。而如今已被華僑城列為“特困企業(yè)”。

　　對(duì)于轉(zhuǎn)讓泰州華僑城的原因，華僑城在4月12日的公告中解釋稱，泰州華僑城是公司所屬特困企業(yè)，泰州華僑城目前每年虧損近2億元，處于嚴(yán)重資不抵債狀態(tài)，出售泰州華僑城可以提高公司整體經(jīng)營(yíng)狀況。

　　新旅界創(chuàng)始人李陽(yáng)稱，泰州華僑城已經(jīng)開(kāi)業(yè)7年，已經(jīng)嚴(yán)重資不抵債，上市公司適時(shí)剝離不良資產(chǎn)是出于對(duì)公司整體業(yè)績(jī)和市值維護(hù)的考慮。

　　根據(jù)2016年年報(bào)，華僑城2016年?duì)I業(yè)收入354.81億元，凈利潤(rùn)68.88億元，均創(chuàng)歷史新高。

　　根據(jù)公告，泰州華僑城2014-2016年連續(xù)三年虧損，2016年虧損額達(dá)2億元;截至去年底總資產(chǎn)15.1億元，總負(fù)債15.4億元，凈資產(chǎn)-3240萬(wàn)元。評(píng)估價(jià)值僅為5196.49萬(wàn)元。

　　泰州華僑城的虧損和高負(fù)債由來(lái)已久。

　　根據(jù)華僑城2009年6月公告顯示，泰州華僑城歸母凈利潤(rùn)2007年為-432萬(wàn)元，2008年為-1352萬(wàn)元;截至2008年底，資產(chǎn)總計(jì)6.7億元，負(fù)債合計(jì)4.9億元，凈資產(chǎn)為1.8億元。

　　泰州華僑城的建設(shè)進(jìn)展未達(dá)預(yù)期。據(jù)新華日?qǐng)?bào)報(bào)道，泰州華僑城項(xiàng)目分三期建設(shè)，計(jì)劃于2014年以前全部竣工。而據(jù)泰州市政府官網(wǎng)近期信息顯示，到2021年，泰州華僑城三期項(xiàng)目等基本建成。

　　泰州華僑城客流量較低與項(xiàng)目選址、定位有關(guān)。

　　從位置上來(lái)看，其位于泰州市姜堰區(qū)溱湖大道2號(hào)，寧靖鹽高速旁，距離泰州市區(qū)東北方向約40公里，南京約70公里，上海約240公里，杭州約320公里。

　　在泰州華僑城負(fù)責(zé)招商的人士看來(lái)，泰州華僑城主要面向的是上海、浙江、蘇南方向、能自駕的中產(chǎn)以上家庭，“泰州當(dāng)?shù)厝藖?lái)得很少”。

　　新旅界創(chuàng)始人李陽(yáng)稱，泰州華僑城是“旅游+地產(chǎn)”模式的第三代類型項(xiàng)目，其旅游度假產(chǎn)品配比很高，能夠快速回收現(xiàn)金流的地產(chǎn)產(chǎn)品相對(duì)較少，這對(duì)度假旅游類型項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)能力、所在地的旅游市場(chǎng)成熟度等都有很高的要求。

　　“華僑城的經(jīng)營(yíng)水平還是很高的，區(qū)位決定市場(chǎng)，時(shí)機(jī)也決定市場(chǎng)。泰州項(xiàng)目陷入如今這種狀況，不是經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，而是跟選址即區(qū)位、時(shí)機(jī)有關(guān)，歸根到底是市場(chǎng)問(wèn)題�！北本┑诙�外國(guó)語(yǔ)學(xué)院教授、資深旅游專家王興斌認(rèn)為。

　　王興斌稱，泰州是三線城市，盡管有長(zhǎng)三角的依托，但是在江北，經(jīng)濟(jì)相對(duì)并不發(fā)達(dá)。雖然華僑城將目標(biāo)瞄準(zhǔn)上海等地的高端人群，但對(duì)他們來(lái)說(shuō)，因?yàn)樗枷胗^念的原因，對(duì)江北的興趣不如江南;第二，房地產(chǎn)行業(yè)整體下滑，也讓泰州華僑城受到影響，這兩大因素決定了這個(gè)項(xiàng)目未能成功。

　　“泰州華僑城環(huán)境確實(shí)不錯(cuò)，但距離泰州市區(qū)太遠(yuǎn)，配套服務(wù)不全，餐館品類少，而且比較高檔，沒(méi)有家常的飯店，有點(diǎn)不接地氣，所以也就偶爾來(lái)�！币晃粊�(lái)自泰州市的游客說(shuō)。

　　2017-2018年，華僑城內(nèi)部借款擔(dān)保最高達(dá)915億元

　　在經(jīng)營(yíng)狀況不如意的同時(shí)，泰州華僑城的運(yùn)營(yíng)對(duì)借債依賴較大。

　　公告顯示，2014年-2016年的三個(gè)年度，泰州華僑城負(fù)債總額均超過(guò)資產(chǎn)總額，凈資產(chǎn)持續(xù)為負(fù)，其中負(fù)債最高的是2015年，達(dá)到19億元，超過(guò)資產(chǎn)總額3.3億元。

　　同時(shí)，泰州華僑城屢次被商業(yè)合作伙伴指責(zé)拖欠款項(xiàng)，并因此對(duì)簿公堂。

　　中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)2014年底公布的民事裁定書(shū)顯示，南京艾澤文化傳媒有限公司訴稱，其依照與泰州華僑城的書(shū)面約定，完成了為對(duì)方拍攝影視宣傳片的約定義務(wù)，起訴要求對(duì)方支付拖欠的制作費(fèi)及違約金等。

　　中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)2016年11月公布的民事裁定書(shū)顯示，德勝(蘇州)洋樓有限公司訴泰州華僑城稱，2010年2月雙方簽訂合同約定，泰州華僑城委托其建造二層獨(dú)立式美制木結(jié)構(gòu)高檔豪華商用房一套，隨后雙方就此做了實(shí)際履行。但是泰州華僑城之后一直拖欠工程款等104萬(wàn)元。

　　4月14日，記者致電艾澤傳媒當(dāng)時(shí)的律師，以及德勝(蘇州)洋樓有限公司，其均表示，打過(guò)官司后收到了錢。

　　不只是泰州項(xiàng)目，華僑城年報(bào)也顯示，2015年華僑城資產(chǎn)負(fù)債率為63.41%，2016年上升至67.12%，超過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)64%和旅游行業(yè)36%的負(fù)債率水平。僅在2016年，華僑城的利息支出就高達(dá)9.7億元。

　　在此背景下，包括泰州項(xiàng)目在內(nèi)，華僑城試圖通過(guò)系統(tǒng)內(nèi)互相擔(dān)保來(lái)實(shí)現(xiàn)融資。

　　4月9日，上市公司華僑城發(fā)布公告稱，華僑城及控股子公司2017-2018年度擬為公司參控股公司合計(jì)提供額度不超過(guò)915億元的借款擔(dān)保。其中，泰州華僑城，2017-2018年度將獲5億元額度的融資提供信用擔(dān)保。

　　不只是泰州華僑城，多家償債能力較弱的子公司成了華僑城“輸血對(duì)象”：如北京僑禧投資有限公司，截至2016年末凈資產(chǎn)為-2.6億元，當(dāng)年虧損2.6億元。2017-2018年度，華僑城擬為該公司10億額度的融資提供信用擔(dān)保。

　　華僑城2016年報(bào)顯示，其對(duì)外擔(dān)保一欄顯示為空白，但對(duì)子公司擔(dān)保實(shí)際發(fā)生額33億元，子公司對(duì)子公司實(shí)際發(fā)生額34.8億元，實(shí)際發(fā)生額總計(jì)68億元。其中，直接或間接為資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%的被擔(dān)保對(duì)象提供的債務(wù)擔(dān)保余額為15億元。

　　華創(chuàng)債券此前的一份報(bào)告中指出，過(guò)去更多注重集團(tuán)擔(dān)保人對(duì)于外部公司的擔(dān)保情況，對(duì)于集團(tuán)內(nèi)部關(guān)聯(lián)擔(dān)保的情況重視程度不足，實(shí)際上集團(tuán)內(nèi)部相互擔(dān)保，應(yīng)從過(guò)去的“打包處理”轉(zhuǎn)為“逐一分析”。例如南京雨潤(rùn)事件中，關(guān)聯(lián)企業(yè)由于房地產(chǎn)板塊的低迷或造成集團(tuán)整體經(jīng)營(yíng)情況惡化，并觸發(fā)交叉違約或擔(dān)保條款，最終風(fēng)險(xiǎn)鏈條集中爆發(fā)。

　　“三至五年內(nèi)，旅游地產(chǎn)產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題將暴露”

　　將虧損項(xiàng)目剝離上市公司是否意味著華僑城開(kāi)始改變過(guò)去的大舉擴(kuò)張策略?

　　新旅界創(chuàng)始人李陽(yáng)稱，從2014年華僑城新任總經(jīng)理段先念接班以來(lái)，有了新的戰(zhàn)略思路，產(chǎn)品線優(yōu)化調(diào)整，不存在戰(zhàn)略上收縮的說(shuō)法，反而是更勇猛了。

　　根據(jù)2016年年報(bào)，華僑城截至去年底合并口徑共獲得銀行授信623.10億，公司已使用152億元。國(guó)開(kāi)行對(duì)華僑城支持尤大。去年底，華僑城集團(tuán)與華僑城簽署協(xié)議，國(guó)開(kāi)行首期授信額度達(dá)1200億元。

　　華僑城還曾通過(guò)資本運(yùn)作引來(lái)“寶能系”馳援。在2015年的定增中，寶能系合計(jì)認(rèn)購(gòu)出資高達(dá)48億元。如今，寶能系位列公司第二大股東，持股9.89%。

　　在2017年度工作會(huì)議上，華僑城董事長(zhǎng)段先念將公司近年的擴(kuò)張進(jìn)一步提升為跨越式發(fā)展戰(zhàn)略。相比于過(guò)去“旅游+地產(chǎn)”的模式，段先念將新戰(zhàn)略形容為“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”和“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”。

　　李陽(yáng)認(rèn)為，華僑城是“旅游+地產(chǎn)”模式的開(kāi)創(chuàng)者，現(xiàn)在仍有很多新進(jìn)入者在模仿學(xué)習(xí)。但行業(yè)在變化，特色小鎮(zhèn)、PPP模式下的新型城鎮(zhèn)化開(kāi)發(fā)等都讓段先念看到了新的方向，所以才將模式調(diào)整為“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”和“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”。

　　具體到泰州項(xiàng)目，目前似乎有意吸引更多當(dāng)?shù)氐目土鳌?月13日，上述項(xiàng)目招商人士稱，未來(lái)公司將把華僑城和北邊的一座歷史古鎮(zhèn)打通，吸引更多客流進(jìn)入。

　　北京第二外國(guó)語(yǔ)學(xué)院教授、資深旅游專家王興斌表示，現(xiàn)在包括華僑城在內(nèi)的大企業(yè)確實(shí)需要冷靜，思考此前的擴(kuò)張，關(guān)注資金鏈和財(cái)務(wù)，要穩(wěn)中求進(jìn)，不能再有大干快上的思想，“事實(shí)上，旅游業(yè)在局部地區(qū)、局部領(lǐng)域也存在產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題。三五年之后，產(chǎn)能過(guò)剩的問(wèn)題就暴露出來(lái)�！�

　　4月14-15日，記者三度與泰州華僑城市場(chǎng)部工作人員當(dāng)面溝通采訪事宜，并通過(guò)郵件發(fā)去采訪提綱，截至發(fā)稿未收到回復(fù)。記者致電華僑城在公告中公布的董秘電話并留言，對(duì)方并未回復(fù)。